La expansión de la gentrificación en la Ciudad de México suma nuevas zonas y proyectos: en los últimos días, el Congreso capitalino recibió cuatro solicitudes para cambiar el uso de suelo y permitir la construcción de hoteles y departamentos en predios ubicados en las alcaldías Benito Juárez y Miguel Hidalgo. Las propuestas buscan modificar los límites de altura y densidad de construcción en colonias con alta demanda inmobiliaria.
- En la colonia Nápoles, la intención es modificar el Programa Parcial de Desarrollo Urbano Nápoles y Ampliación Nápoles para transformar un terreno ubicado en Filadelfia 42 de uso habitacional a uso hotelero, permitiendo además servicios complementarios y una altura máxima de 12 niveles.
- Esto habilitaría la instalación de un nuevo hotel en una de las zonas con mayor densidad de oficinas, restaurantes y centros de convenciones de la ciudad.
- En Lomas Altas, sobre Avenida Constituyentes 868, la solicitud pretende autorizar la construcción de una torre de 19 pisos, para ello, la solicitud fue modificar el uso de suelo permitido en el Programa Parcial de Desarrollo Urbano para las colonias Lomas Altas, Real de Lomas, Lomas de Reforma y Plan de Barrancas (PPDU Lomas Altas).
- El predio tendría que dejar al menos un 35% de su superficie como área libre según la propuesta.
Un tercer proyecto, en Boulevard Miguel de Cervantes Saavedra 621, colonia Irrigación, busca transformar el uso de suelo de un predio originalmente destinado a vivienda de baja densidad, considerando que hasta ahora es de cinco niveles.
El cambio permitiría edificar hasta 16 niveles y añadir locales comerciales en la planta baja, combinando vivienda vertical con comercio.
- Esta tipología se ha vuelto frecuente en desarrollos recientes de Miguel Hidalgo, en respuesta a la demanda de espacios mixtos y a la saturación de la oferta habitacional tradicional.
- Por último, en la colonia Nuevo México, la iniciativa plantea pasar de tres a cuatro niveles permitidos en un terreno de Poniente 143, manteniendo el uso habitacional pero aumentando la densidad.
- Aunque el incremento es menor que en los casos anteriores, también representa un avance para proyectos inmobiliarios, con lo que se puede maximizar la rentabilidad en zonas residenciales.
Cambios de uso de suelo abren paso a desarrollos verticales
En total, los cuatro predios suman más de 50 niveles nuevos de construcción potencial distribuidos en zonas donde la demanda de vivienda y servicios turísticos es creciente.
- Los cambios de uso de suelo no solo permitirían más metros cuadrados edificables, sino que también facilitarían la llegada de nuevos habitantes, comercios y visitantes en colonias tradicionalmente residenciales.
- Las iniciativas fueron turnadas a la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana del Congreso local, que deberá analizarlas y dictaminar si cumplen con los requisitos legales y urbanísticos.
De aprobarse, abrirían la puerta a transformaciones profundas en el paisaje urbano de estas alcaldías.
Graficación en CDMX
La gentrificación en la Ciudad de México es un fenómeno urbano que ocurre cuando personas con mayor poder adquisitivo llegan a barrios tradicionalmente residenciales o de menores ingresos, provocando transformaciones profundas en la vida cotidiana.
Este proceso suele concentrarse en colonias con buena ubicación, áreas verdes, infraestructura desarrollada y riqueza cultural, lo que las vuelve atractivas para el capital inmobiliario.
- El cambio suele reflejarse en la aparición de viviendas y comercios dirigidos a clases medias y altas, así como el arribo de nómadas digitales y extranjeros que rentan departamentos a través de plataformas como Airbnb.
- Como consecuencia, los precios de inmuebles y servicios se incrementan, lo que genera la expulsión de los residentes originales que ya no pueden pagar la renta o el costo de vida.
- Aunque la gentrificación puede traer mejoras visibles como calles renovadas, parques seguros y una oferta gastronómica amplia, también implica exclusión social, pérdida de identidad barrial y tensiones culturales.
Estas transformaciones suelen ocurrir sin integrar a la población local, lo que aumenta el riesgo de desplazamiento y fragmentación comunitaria.
Colonias como Roma, Condesa, Juárez y el Centro Histórico han sido las más afectadas, con miles de personas desplazadas en los últimos años.
La expansión de proyectos inmobiliarios bajo esta lógica en otras alcaldías profundiza el debate sobre el derecho a la ciudad y la necesidad de políticas públicas que prioricen la vivienda asequible y la integración social.
Gentrificación y turistificación ponen en riesgo derechos humanos en México
- La gentrificación, la turistificación y la patrimonialización pueden generar riesgos para el ejercicio de diversos derechos humanos, entre ellos el acceso a una vivienda adecuada, al agua potable, al trabajo y a la vida comunitaria, advirtió la Comisión Nacional de los Derechos Humanos (CNDH).
- El organismo presentó el “Informe Especial sobre Derechos Humanos y Gentrificación. México 2026: el año del Mundial de Futbol”, en el que documentó los efectos de estos fenómenos en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, ciudades que fueron sedes del Mundial de 2026.
Aunque el torneo ya concluyó, la CNDH plantea que las transformaciones urbanas y económicas asociadas con eventos masivos y el crecimiento de las actividades turísticas pueden tener efectos que permanecen después de su realización.
- De acuerdo con la CNDH, uno de los principales efectos identificados es el incremento de los precios de la vivienda. El informe documentó aumentos de entre 20 y 600 por ciento en las rentas de zonas cercanas a estadios y áreas turísticas.
- El encarecimiento de los alquileres puede dificultar que las familias que históricamente han habitado determinadas colonias permanezcan en ellas, generando procesos de desplazamiento.
- La situación tiene implicaciones en el derecho a una vivienda adecuada, particularmente para familias con menores ingresos que enfrentan mayores dificultades para absorber los aumentos en los costos de alojamiento.
La CNDH también señaló que estos procesos pueden modificar la composición social de los barrios y provocar la ruptura de redes comunitarias vinculadas con el cuidado, la memoria y la identidad barrial.
Turistificación sustituye vivienda permanente por alojamiento temporal
Otro de los fenómenos analizados por la CNDH es la turistificación, relacionada con la transformación de zonas habitacionales para atender principalmente la demanda de visitantes.
- El organismo identificó la sustitución de vivienda destinada a residentes permanentes por alojamientos turísticos de corta estancia, incluidos aquellos que se ofrecen mediante plataformas digitales como Airbnb.
Esta transformación puede reducir la oferta de vivienda disponible para quienes viven y trabajan en las ciudades, además de contribuir al aumento de las rentas en determinadas zonas.
Para la CNDH, el problema debe analizarse desde una perspectiva de derechos humanos y no únicamente como un fenómeno relacionado con el mercado inmobiliario o turístico.
El acceso al agua también enfrenta presiones
La transformación de determinadas zonas urbanas también puede generar presiones sobre los servicios públicos.
- El informe documentó conflictos relacionados con el acceso equitativo al agua potable en colonias populares, en un contexto en el que el crecimiento urbano y turístico incrementa la demanda de servicios.
- La CNDH planteó que garantizar el acceso al agua requiere considerar las condiciones de las comunidades que ya habitan los territorios y evitar que determinados sectores enfrenten mayores dificultades para acceder a servicios básicos.
Trabajadores y comunidades también resultan afectados
Los efectos de estos procesos no se limitan a la vivienda. La CNDH identificó afectaciones para personas trabajadoras no asalariadas, particularmente por las condiciones establecidas para la realización de eventos masivos.
Asimismo, señaló que mujeres, comunidades indígenas, personas adultas mayores, familias de menores ingresos y poblaciones históricamente excluidas enfrentan mayores obstáculos para permanecer en sus barrios y conservar sus medios de vida.
- El organismo propuso, por ello, incorporar los principios de igualdad sustantiva, no discriminación, progresividad y justicia territorial en el análisis y diseño de políticas relacionadas con la transformación de las ciudades.
- La CNDH incluyó la patrimonialización entre los procesos que deben analizarse desde una perspectiva de derechos humanos.
- El reconocimiento y aprovechamiento turístico de determinados espacios, inmuebles o zonas con valor histórico y cultural puede transformar las dinámicas económicas y sociales de los lugares donde se encuentran.
Cuando estos procesos incrementan la presión inmobiliaria o turística, pueden generar condiciones que dificulten la permanencia de las comunidades que históricamente han habitado esos territorios.
Por ello, el informe plantea la necesidad de considerar no solo el valor cultural o turístico de una zona, sino también los derechos y las condiciones de vida de las personas que la habitan.
La vivienda como derecho humano: piden vigilar el aumento de las rentas
Ante los efectos identificados, la CNDH formuló recomendaciones y sugerencias de buenas prácticas para los tres órdenes de gobierno.
- Entre las medidas propuestas están la regulación del arrendamiento temporal, la consolidación de reservas de uso habitacional permanente y la actualización de los instrumentos de ordenamiento territorial y desarrollo urbano.
- También planteó que los gobiernos locales monitoreen los incrementos de las rentas, establezcan mecanismos accesibles para presentar denuncias y garanticen el suministro equitativo de agua potable en las colonias populares.
- El organismo propuso desarrollar indicadores y metodologías georreferenciadas que permitan dar seguimiento a la gentrificación y la turistificación, así como mecanismos de monitoreo antes, durante y al menos un año después de eventos masivos.
La Comisión sostuvo que la transformación urbana debe considerar a las personas y comunidades que habitan los territorios.
- En ese sentido, señaló que los beneficios económicos y de infraestructura derivados de la modernización urbana no deben producirse a costa del desplazamiento de las comunidades ni de la pérdida de sus medios de vida.
El informe plantea que la vivienda debe entenderse como un elemento vinculado con la dignidad, la vida en comunidad y la pertenencia colectiva, y que las políticas públicas deben incorporar mecanismos que permitan a las comunidades participar en las decisiones que modifican sus entornos.
¿Qué pasó con la Ley de Rentas Justas en la CDMX?
En abril pasado, Clara Brugada se comprometió a enviar al Congreso una iniciativa de ley para poner un tope al incremento desmedido de las rentas y crear una defensoría de los inquilinos, con el objetivo de contener la gentrificación y evitar la expulsión de habitantes.
- Las modificaciones incluyen también aumentar la reserva territorial para la construcción de vivienda asequible y que se reconozca el derecho al arraigo comunitario.
Sin dar mayores detalles sobre la propuesta, Brugada adelantó que se contará con un registro de los inmuebles en renta en la Ciudad de México a fin de que se respete la ley; si el arrendatario no se da de alta, se facultará al inquilino hacerlo.
De acuerdo con la jefa de gobierno, con esto no solo se evitará que se vulneren las disposiciones legales, sino que se protegerá a los inquilinos de aumentos discrecionales de rentas.
- Brugada dejó abierta la posibilidad de enviar la iniciativa, cuando el Legislativo local retoma actividades; sin embargo, hasta ahora no hay información que lo corrobore.
Una de cada 4 personas habita en viviendas en renta
Datos del gobierno de la Ciudad de México revelan que 2 millones de personas habitan en vivienda rentada; es decir, uno de cada cuatro capitalinos. Pero no solo eso, el fenómeno de la vivienda en alquiler va en aumento: entre 2010 y 2020 creció en 135 mil el número de personas que rentan.
- Según investigaciones académicas, entre 2019 y 2023, el precio de la renta en algunas zonas de la Ciudad de México aumentó más del 30 por ciento. De acuerdo con datos de Sociedad Hipotecaria Federal, de 2015 a 2025 se duplicó el precio de la vivienda.
La mitad de las personas que rentan son menores de 30 años y solo uno de cada 10 cuenta con vivienda propia.
- Además, dos de cada tres jóvenes viven en un inmueble rentado y entre 2018 y 2024, también aumentó el porcentaje de jóvenes mayores de edad que no estudian y siguen viviendo con sus padres, porque no pueden pagar una renta./PUNTOporPUNTO
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