El cambio climático ya no es una amenaza lejana : está aquí y está afectando las ciudades, la salud… y también el precio de las viviendas españolas.
Un estudio académico que hemos realizado recientemente ofrece una mirada reveladora sobre cómo las altas temperaturas están afectando el mercado inmobiliario español y transformando el valor de la vivienda.
Calor extremo y valor inmobiliario
A través de un análisis riguroso de los precios de venta y alquiler publicados en idealista.com en las 47 capitales de provincia peninsulares entre 2009 y 2024, encontramos que el calor extremo afecta el valor de los inmuebles.
- Cada día adicional con temperaturas máximas superiores a 35°C se traduce en una caída de 1,40 € por metro cuadrado en el precio de venta y de 0,0059 € por metro cuadrado en el precio de alquiler dentro de la misma provincia. Si lo traducimos a cifras más concretas, para una vivienda media de unos 120 metros cuadrados –y teniendo en cuenta que en España había unas 700.000 casas en oferta de venta o alquiler en 2024–, esto supondría una pérdida aproximada de 117,6 millones de euros al año en ventas y medio millón de euros anuales en alquileres para los propietarios.
¿Quién gana con el calor?
Según nuestro estudio, la respuesta está fuera de las provincias más sofocantes. Las regiones vecinas, especialmente las más frescas, se benefician del calor ajeno: los precios de venta suben hasta 2,80 € por metro cuadrado y los alquileres en torno a 0,012 €, generando un beneficio de alrededor de 235 millones de euros al año en ventas y un millón en rentas para los propietarios. En resumen, el calor resta valor en unas zonas, pero lo multiplica en otras.
Las regiones españolas más frescas se benefician de las olas de calor de otras, pues los precios de venta y alquiler de sus inmuebles suben.
Este desplazamiento de valor, que vinculamos con patrones de migración climática interna, tiene profundas implicaciones para el futuro del urbanismo, la inversión inmobiliaria y la planificación territorial. ¿Estamos ante una nueva forma de gentrificación climática? ¿Se convertirán las regiones más frescas en los nuevos polos de atracción residencial? El estudio sugiere que sí, y que este proceso ya está en marcha.
Vivienda, cambio climático y economías locales
El mercado inmobiliario es un barómetro sensible al riesgo climático. En países como Estados Unidos o China ya se han documentado caídas de valor en zonas expuestas a huracanes, incendios o inundaciones. En España , el calor extremo emerge como un factor silencioso pero persistente: no destruye viviendas de forma inmediata, pero erosiona su atractivo y su valor a medio plazo.
Este hallazgo conecta con la idea de que los mercados financieros e inmobiliarios no son inmunes al clima. Al contrario, son el puente por el que el riesgo climático se filtra hacia la economía real y acaba impactando directamente en los bolsillos de los ciudadanos. Cuando los precios de la vivienda caen en una región por exceso de calor, no solo pierden los propietarios, también se resienten los ingresos fiscales municipales, la inversión en infraestructuras y la cohesión social.
- El desplazamiento de la demanda hacia provincias más frescas refleja un fenómeno que los investigadores denominan “migración climática”. Aunque solemos asociar este concepto a movimientos internacionales, lo cierto es que también ocurre dentro de un mismo país. En España, el calor extremo puede acelerar la salida de población de zonas del sur y del interior hacia regiones del norte o de mayor altitud, donde la calidad de vida se percibe como más sostenible.
Nuestro estudio subraya que estos movimientos no son sólo demográficos sino también económicos: los flujos de capital inmobiliario siguen la misma lógica. Allí donde se prevé un clima más benigno también se anticipa una mayor inversión, lo que puede generar presión sobre los precios y, con ello, dificultar el acceso a la vivienda para la población local, reduciendo, en última instancia, la equidad social.
El cambio climático podría cuadruplicar las personas sin hogar en Australia
Australia podría cuadruplicar la cantidad de personas sin hogar en la próxima década debido al impacto del cambio climático en la vivienda, según investigaciones recientes de la Universidad de Sídney y un estudio publicado en Cities. El riesgo persiste incluso con políticas de mitigación, pero se acentúa bajo escenarios de emisiones elevadas, advierten los expertos.
Se proyecta que, durante los próximos diez años, el cambio climático aumentará los costos de la vivienda e impulsará un deterioro de la asequibilidad, especialmente para los sectores más vulnerables. El mercado inmobiliario australiano podría registrar pérdidas por más de 571.000 millones de dólares australianos en 2030, afectando tanto la oferta como el acceso a viviendas. El encarecimiento de alquileres —hasta un 45% menos asequibles— y la presión sobre familias de bajos ingresos podrían incrementar drásticamente la población sin hogar.
Las simulaciones de la Universidad de Sídney concluyen que, bajo un escenario de alto nivel de emisiones, el número de personas sin hogar se multiplicaría por cuatro respecto a los niveles de 2020. Incluso si las emisiones se mantienen bajas, el riesgo de duplicar esta cifra se mantiene vigente. Una subida sostenida en los precios empujaría a miles de personas fuera del sistema habitacional.
- Para elaborar estas proyecciones, el estudio utilizó datos nacionales entre 2003 y 2020, examinando cómo los extremos climáticos alzan las primas de seguro, dificultan el acceso a hipotecas y desincentivan la inversión, estableciendo puntos críticos en costos y disponibilidad de vivienda.
- En 2021, las primas de seguro aumentaron un 5,9%, anticipando un encarecimiento progresivo que —según el análisis— impactará especialmente a quienes alquilan o viven con ingresos limitados.
Factores de vulnerabilidad y presión en el mercado inmobiliario
El impacto del cambio climático en el mercado inmobiliario australiano es multidimensional. De acuerdo con el informe en Cities, los daños físicos ocasionados por eventos extremos se suman a incrementos indirectos, como en las primas de seguro y tasas hipotecarias.
- La disponibilidad y demanda de propiedades se ven alteradas por interrupciones en cadenas de suministro y cambios en inversiones, lo que genera presión sobre el mercado. Los arrendatarios suelen soportar en mayor medida la subida de precios, lo que eleva la tensión social.
El estudio alerta que políticas genéricas enfocadas solo en seguros o hipotecas pueden profundizar las desigualdades si no se adaptan a las diferentes realidades socioeconómicas nacionales.
Impacto en los grupos más vulnerables frente al cambio climático
Según la Universidad de Sídney, los arrendatarios, hogares de bajos ingresos, jóvenes en riesgo y pueblos originarios figuran entre los más afectados por la crisis habitacional agravada por el clima. Su mayor dependencia de la renta y menor margen financiero los vuelve especialmente expuestos a cualquier alza de alquileres o primas.
- El profesor Nader Naderpajouh señaló, según recoge Phys.org, que “las políticas de vivienda suelen ser genéricas y es necesario redirigir las prioridades hacia apoyos específicos para hogares de bajos ingresos, arrendatarios y quienes están en riesgo de quedarse sin hogar”.
El informe indica que, si el costo de propiedad crece un 0,5% anual, la población sin hogar podría subir un 16%, mientras la asequibilidad para arrendar caería un 15%. En el peor escenario —con incrementos de hasta 3% anuales—, habría un salto del 69% en personas sin hogar y una disminución del 36% en alquileres asequibles.
Desafíos y recomendaciones para la política habitacional
Tanto Cities como la Universidad de Sídney coinciden en que las intervenciones actuales resultan insuficientes ante los nuevos desafíos. Subrayan la urgencia de orientar políticas fiscales —como aranceles, impuestos a la vivienda y subsidios— hacia medidas focalizadas y basadas en simulaciones de escenarios climáticos.
Peyman Habibi-Moshfegh insistió en que toda nueva política habitacional debe someterse a simulaciones climáticas para no ahondar la desigualdad: “Las futuras crisis climáticas deben incluirse expresamente en el diseño de medidas de vivienda”, afirmó a Phys.org.
El eje común en las recomendaciones es crear sistemas de apoyo resilientes, capaces de amortiguar crisis económicas y sociales para proteger a los sectores más vulnerables del país.
Mientras el cambio climático reconfigura el acceso a la vivienda en Australia, las decisiones de los responsables políticos y autoridades locales determinarán si la respuesta social logra garantizar que ningún grupo quede fuera del derecho a una vivienda digna.
México: Ciudades afectadas por el cambio climático y su impacto en el mercado inmobiliario
El cambio climático no es un fenómeno desconocido, sin embargo, más allá de sus efectos negativos sobre el ambiente, es prudente considerar cómo este puede perjudicar sectores económicos como el inmobiliario.
De acuerdo al Instituto de Ecología y Cambio Climático (INECC), México se encuentra especialmente expuesto a sufrir afectaciones por el cambio climático, debido a sus características y ubicación geográfica, así como a la condición socioeconómica de millones de personas dentro del país.
Entre las afectaciones que esto traerá consigo a México también se incluye:
- Aumento en la desertificación
- Incrementos en la temperatura y épocas de calor
- Pérdida de bosques e incendios forestales
- Desapariciones glaciares
- Creación de tormentas
- Aparición de enfermedades en zonas nuevas
Debido a esto, es recomendable que los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios se informen sobre las ciudades afectadas por el cambio climático en México y cómo esto puede ser una amenaza para sus proyectos de inversión.
¿Cuáles son las ciudades afectadas por el cambio climático en México?
- Rosarito, Baja California
- Los Cabos, Baja California Sur
- Tlaquepaque, Jalisco
- Mazatlán, Sinaloa
- Ciudad de México
Rosarito, Baja California
De acuerdo al Atlas Nacional de Vulnerabilidad al Cambio Climático, desarrollado por el Instituto Nacional de Ecología y Cambio Climático (INECC) y la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), Playas de Rosarito se considera con bajo riesgo de deslaves.
Playas de Rosarito se ha posicionado como una excelente zona inmobiliaria para invertir gracias a su popularidad turística y cercanía con los Estados Unidos, sin embargo, su poca vegetación y clima desértico no favorecen la posición de esta ciudad ante el cambio climático.
Siendo 2.0 la calificación máxima obtenible para indicar una alta vulnerabilidad a las afectaciones provocadas por el cambio climático, Playas de Rosarito obtuvo una calificación de 1.50 por su nivel de vulnerabilidad.
Para los desarrolladores inmobiliarios, Tijuana y Mexicali se presentan como alternativas de inversión para esta ciudad afectada por el cambio climático.
Los Cabos, Baja California Sur
Otra de las ciudades afectadas por el cambio climático en el norte de México es el municipio de Los Cabos, en Baja California Sur. De acuerdo con el Atlas Nacional de Vulnerabilidad al Cambio Climático, este municipio será uno de los más afectados por inundaciones; esto debido a su ubicación y potencial de aumento del nivel del mar, al encontrarse a tan solo 10 metros sobre este, y a los cauces secos de ríos que se encuentran en la zona.
El Atlas califica la vulnerabilidad de Los Cabos con un 1.40. Ante esta situación, dos posibles alternativas para los inversionistas interesados en las zonas inmobiliarias del estado de Baja California Sur son la ciudad de Loreto y la capital del estado, La Paz, ya que cuentan con calificaciones menores a 0.75 y 0.50, respectivamente.
Tlaquepaque, Jalisco
Una de las consecuencias más conocidas del cambio climático es la modificación de los patrones de clima, provocando temporadas de lluvias más cortas y un aumento de sequías, lo que supone un desabastecimiento de agua en múltiples zonas del mundo, incluyendo regiones de México.
Esta falta de recursos hídricos, o de agua, provoca un fenómeno llamado estrés hídrico, el cual ocurre cuando la demanda de agua potable de una zona es superior a su abastecimiento. De acuerdo al Atlas Nacional de Vulnerabilidad al Cambio Climático, Tlaquepaque cuenta con una vulnerabilidad de 1.16.
Si quieres invertir en esta región, puedes considerar municipios como Zapopan o Tonalá.
Mazatlán, Sinaloa
La aparición de nuevas enfermedades es uno de los riesgos significativos provocados por el cambio climático. Por ejemplo, el aumento en las temperaturas de distintas regiones del país ha provocado el esparcimiento de padecimientos como el zika o el dengue, los cuales antes se limitaban a las zonas tropicales.
Mazatlán es una ciudad de gran importancia en el occidente del país, destacando como zona inmobiliaria y turística. Sin embargo, los cambios en la temperatura de la región han provocado que esta urbe se encuentre vulnerable ante la proliferación de estas enfermedades, con una calificación de 1.0, por encima del nivel nacional.
Los desarrolladores inmobiliarios pueden encontrar zonas más seguras para invertir en el estado de Sinaloa, como Culiacán y Los Mochis.
Ciudad de México
De acuerdo al Reporte del Clima en México 2020, elaborado por la Comisión Nacional del Agua (Conagua), México ha registrado un aumento de 1.4° C sobre el promedio nacional de 1918 al 2010. Este mismo reporte informó que en 2020 la temperatura media alcanzó los 22.4° C, volviéndose el año más caluroso registrado desde 1953, junto con el 2017 y 2019.
De entre las distintas ciudades afectadas por el cambio climático en México destaca la capital del país, la cual, según datos de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en años recientes ha registrado un aumento en su temperatura de casi 4° C.
¿Cómo afectará el cambio climático al sector inmobiliario?
- Generará pérdidas económicas
- Propiciará el desarrollo de viviendas sostenibles
- Potenciará la creación de ciudades resilientes
Generará pérdidas económicas
Los estragos en las ciudades afectadas por el cambio climático se reflejan principalmente en pérdidas económicas. Tan solo entre 2001 y 2013, los fenómenos climáticos extremos generaron gastos superiores a 338 mil millones de pesos.
Además, de acuerdo a estimaciones generadas por el modelo de evaluación integrada CLIMRISK, en México el cambio climático podría generar pérdidas económicas acumuladas equivalentes hasta el doble del Producto Interno Bruto (PIB) del país.
Dentro de las pérdidas económicas es importante considerar las afectaciones a los desarrollos inmobiliarios ubicados en zonas con riesgo ante el cambio climático o aquellos que se vuelvan inviables debido a ubicarse en zonas urbanas con poca disponibilidad de agua o el aumento del nivel del mar.
Propiciará el desarrollo de viviendas sostenibles
De forma similar, el impacto del cambio climático ha propiciado que países de Europa y Asia ya cuenten con iniciativas y leyes para que los desarrolladores de zonas inmobiliarias asuman la estricta responsabilidad de construir viviendas sostenibles a partir de materiales locales y sustentables y con sistemas para captación de agua y uso eficiente de la energía.
Los marcos de gobernanza de estos países han realizado inversiones en recursos, especialmente en materiales diseñados para el cuidado del ambiente, bajas emisiones de carbono y uso de energía limpia, lo cual representaría un motor de progreso ante un tema globalmente relevante.
Pronto, estas prácticas deberán ser aceptadas en los distintos países en desarrollo que cuenten con políticas públicas de desarrollo sostenible, como la Ley General de Cambio Climático en México.
Potenciará la creación de ciudades resilientes
Con el objetivo de disminuir el número de ciudades afectadas por el cambio climático, instituciones como la Organización de las Naciones Unidas, en conjunto con instituciones como la Fundación Bill y Melinda Gates, cuentan con iniciativas para el desarrollo de ciudades resilientes a este fenómeno, es decir, zonas urbanas que cuenten con la capacidad de adaptarse al clima actual y al clima futuro de la región en donde se encuentran.
Las zonas inmobiliarias dentro de estas ciudades con residencia climática deberán contar con infraestructura resistente y adaptable ante condiciones adversas para la reducción de riesgos al mismo tiempo que deberán incorporar tecnologías para un mejor aprovechamiento de los recursos naturales.
Más allá de las ciudades afectadas por el cambio climático, este fenómeno tendrá un impacto de enorme magnitud sobre el sector inmobiliario, al involucrar cambios tecnológicos, sociales y de desarrollo urbano.
Los desarrolladores inmobiliarios deben estar preparados para realizar inversiones en recursos que permitan disminuir las emisiones de gases durante la construcción, así como crear casas resilientes a olas de calor, a la subida del nivel del mar y que empleen energías renovables o cuenten con eficiencia energética.
Cuidar el medio ambiente es una prioridad estratégica, tanto para la iniciativa pública como privada, ya que, en años recientes, los niveles de dióxido y las emisiones de gases nocivos por quema de combustibles han alcanzado niveles históricos preocupantes./Agencias-PUNTOporPUNTO
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