Fitch estima que los precios de la vivienda en México aumentarán entre 7 y 8% durante 2026, impulsados por una oferta limitada y costos elevados de construcción.
Comprar una casa en México será más costoso durante 2026. La calificadora Fitch estima que los precios de la vivienda aumentarán entre 7 y 8 por ciento este año, pese a que el ritmo de crecimiento será menor al observado en los periodos de mayor incremento.
- La proyección aparece en el Global Housing and Mortgage Outlook 2026 (GHMO), donde la firma identifica un desequilibrio persistente entre una oferta limitada de viviendas y una demanda que se mantiene resistente.
Fitch señala que los costos elevados de construcción y la escasez de vivienda a nivel nacional dificultan que los desarrolladores incrementen la cantidad de nuevos proyectos disponibles. La situación se presenta incluso mientras existen iniciativas gubernamentales enfocadas en ampliar la construcción de vivienda asequible.
LOS PRECIOS SE MANTENDRÁN ARRIBA DE LA INFLACIÓN
La firma considera que el crecimiento de los precios será menor que los máximos registrados en años anteriores, pero permanecerá por encima de la inflación.
La situación también tiene efectos sobre el mercado hipotecario. Las tasas de los créditos para vivienda continúan en niveles históricamente elevados, lo que reduce la capacidad de pago de quienes buscan adquirir un inmueble mediante financiamiento.
“Por el lado de la demanda, la capacidad de pago permanece presionada”, señaló Fitch en su análisis.
- La calificadora prevé que esta combinación limite la originación de nuevas hipotecas y la emisión de nuevas bursatilizaciones relacionadas con el mercado de vivienda.
- Los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) muestran que el precio nacional de la vivienda aumentó 8.9% durante 2025. Para el primer trimestre de 2026, el incremento interanual fue de 8.7%.
Aunque las cifras continúan siendo elevadas, están por debajo de los máximos históricos de 10.4% en 2022 y 10.06% en 2023.
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN PRESIONAN LA OFERTA DE VIVIENDA
La falta de vivienda disponible no es el único factor que mantiene elevados los precios. Los costos asociados con la construcción también representan un obstáculo para que el mercado aumente su oferta.
- Información del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) apunta a que las condiciones del sector podrían mantenerse débiles. Durante 2025, el Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción creció apenas 3.01%.
- A mayo de 2026, los materiales y la mano de obra continuaban entre las principales fuentes de presión para los desarrolladores. Los materiales registraron un aumento interanual de 4.84%, mientras que el costo de la mano de obra avanzó 5.38%.
El arrendamiento de maquinaria, en contraste, presentó un incremento mucho menor, de apenas 0.11% anual.
T-MEC PODRÍA MANTENER PRESIÓN SOBRE LOS COSTOS
Fitch también advierte que las negociaciones relacionadas con el T-MEC podrían mantener cierta presión sobre los precios de algunos materiales utilizados en la construcción.
El encarecimiento de insumos puede dificultar que los desarrolladores amplíen sus proyectos, especialmente cuando ya existe una brecha entre la cantidad de viviendas disponibles y la demanda existente.
- A esto se suma el costo del financiamiento. Con tasas hipotecarias elevadas, adquirir una propiedad mediante crédito se vuelve más complicado para los hogares cuya capacidad de pago ya se encuentra presionada.
- Fitch considera que las iniciativas anunciadas por el gobierno federal en 2025 podrían ayudar a mejorar gradualmente la oferta durante los próximos años. Entre ellas destaca la modificación del modelo de negocio del Infonavit para dar mayor peso a la construcción y desarrollo de vivienda dirigida a sectores de menores ingresos.
El impacto dependerá de la velocidad y alcance con que estas medidas sean implementadas.
DATOS CURIOSOS SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
- Fitch estima un aumento de entre 7 y 8% en los precios de vivienda durante 2026.
- El precio nacional de la vivienda aumentó 8.9% en 2025, según la SHF.
- En el primer trimestre de 2026, el incremento interanual fue de 8.7%.
- El máximo histórico registrado fue de 10.4% en 2022.
- En 2023, el crecimiento alcanzó 10.06%.
- A mayo de 2026, los materiales de construcción aumentaron 4.84% anual.
- La mano de obra registró un incremento de 5.38%.
- El arrendamiento de maquinaria avanzó apenas 0.11%.
El precio de las casas y departamentos en México aumentó 7.9 por ciento anual durante el primer semestre, su menor incremento en cuatro años, aunque en más de la mitad de los estados el alza fue superior al promedio nacional, de acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
El comportamiento del mercado fue desigual entre regiones. Mientras Guadalajara y Tijuana registraron los mayores incrementos, con alzas de 11.1 y 9.7 por ciento, respectivamente, el Valle de México tuvo un avance más moderado, de 4.6 por ciento. En total, 17 entidades federativas superaron el aumento nacional.
El Índice SHF de Precios de Vivienda señaló que el valor promedio de avalúo de una vivienda alcanzó 1.9 millones de pesos entre enero y junio. Por tipo de inmueble, la vivienda nueva aumentó 8.3 por ciento y la usada 7.5 por ciento, mientras que las casas solas se apreciaron 8.4 por ciento y los departamentos y condominios 7.4 por ciento.
Para Carla Escoffié, coordinadora del Centro de Derechos Humanos de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey, aunque el incremento no es el más elevado de los últimos años, confirma una tendencia de aumentos constantes en el precio de la vivienda que aleja a muchas personas de la posibilidad de adquirir una propiedad.
“Las personas que quizá hace dos o tres años todavía podían vislumbrar esa posibilidad de adquirir una vivienda con sus ingresos, los aumentos hacen que eso se vuelva imposible para muchos”, comentó.
El aumento de los precios se produjo además en un contexto de tasas hipotecarias todavía elevadas. La tasa promedio alcanzó 11.42 por ciento en el primer semestre, mientras el precio de la vivienda avanzó por encima de la inflación, de acuerdo con la SHF.
Las diferencias regionales responden a condiciones particulares de cada mercado. Escoffié señaló entre los factores que pueden impulsar los precios: la actividad turística, la cercanía con los centros de trabajo y la dinámica migratoria. En Guadalajara, consideró que el Mundial pudo añadir presión a una zona donde los precios ya habían aumentado en años anteriores, mientras que en Tijuana relacionó el alza con la dolarización de las rentas y el incremento del costo de vida en Estados Unidos.
“Cada región tiene sus características y razones muy puntuales por las cuales se pudo desatar el aumento, pero sí hay que recalcar que, más allá de las comparativas con los últimos años, la realidad es que hay un aumento constante por arriba de siete por ciento”, dijo.
- El comportamiento también muestra una diferencia entre los segmentos del mercado. La vivienda económica-social, que agrupa las categorías mínima, económica y de interés social, aumentó 10 por ciento anual en el primer semestre, frente a un incremento de 6.7 por ciento en la vivienda media-residencial.
- Para Escoffié, el problema no se limita al aumento de precios, sino también a la falta de vivienda económica nueva. Señaló que parte de la construcción responde a la vivienda como un activo para renta o reventa, más que a la demanda de quienes buscan un inmueble para habitarlo.
“Pero lo más problemático no sólo es el aumento en los precios, sino la falta de vivienda económica nueva, no se está construyendo, y esto no es algo nuevo, es algo que se ha venido diciendo desde hace años”, sostuvo.
La presión sobre los precios podría mantenerse. Fitch Ratings anticipó que la vivienda en México aumentará entre siete y ocho por ciento este año, debido al desequilibrio entre una oferta limitada y una demanda que se mantiene resistente. La firma señaló que los altos costos de construcción y la escasez de vivienda restringen nuevos proyectos, mientras que las tasas hipotecarias elevadas limitan la capacidad de compra.
“Por el lado de la oferta, los costos altos de construcción y la escasez nacional de vivienda continúan restringiendo el desarrollo de nuevos proyectos, incluso cuando las iniciativas gubernamentales buscan impulsar la construcción de vivienda asequible en el mediano plazo. Por el lado de la demanda, las tasas hipotecarias se mantienen en niveles históricamente altos, lo que limita la capacidad de pago”, apuntó./Agencias-PUNTOporPUNTO
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